Le bail commercial. Voilà un document qui, pour tout entrepreneur, ne doit pas être pris à la légère. Pour ouvrir un point de vente ou installer des bureaux, le futur locataire est soumis à des règles qu’il est important de connaître avant de signer. Les conditions du bail commercial ne sont-elles pas trop favorable au propriétaire ? Le montant des charges est-il cohérent ? Les conditions de renouvellement sont-elles équitables ? Présentation de cinq pièges classiques à éviter avec les baux commerciaux.
Ne pas signer un « mauvais type » de bail
Premier point capital et pourtant souvent négligé, vérifier la nature du bail. Un bail commercial peut permettre de louer une grande variété de locaux, de la boutique à des bureaux en passant même par des entrepôts. Mais un bail non-commercial, lui, ne donne pas droit d’exercer une activité commerciale dans des locaux pourtant prévus à cet effet. En clair, vérifiez bien que le document signé mentionne en toutes lettres « bail commercial ». Ainsi, un bail précaire n’est pas un bail commercial. Attention aussi au type d’activité mentionnée dans le bail. Plus celle-ci est large, et plus vous pourrez céder facilement votre bail. Un bail « tous commerces » est le plus pratique, mais le loyer associé est logiquement plus important.
Ne pas se tromper de durée de bail
Les statuts des baux commerciaux sont clairs. La durée minimale est de 9 ans. Le contrat signé pour une durée inférieure sera alors jugé comme nul. Cette durée de neuf années est divisée en trois périodes de trois années, à l’issue desquelles le loyer peut être revu. Le loyer ne peut pas être augmenté sans raisons et avec un montant déraisonnable. Des indices légaux de réévaluations s’appliquent (indice du prix de la construction, ou valeur locative réelle). Toutefois, si le bail est signé pour une période de plus de 10 ans, alors un déplafonnement interviendra à l’expiration de celui-ci, permettant au propriétaire de fixer le prix qu’il désire… Si vous prévoyez une implantation dans la durée, préférez donc un bail classique de 9 ans, pas un jour de plus.
Ne pas changer de loyer tous les ans
Toujours au sujet du montant des loyers, les propriétaires ont la possibilité de réévaluer le loyer tous les ans via l’évolution de l’indice Insee du coût de la construction, s’ils décident de le mentionner dans le contrat. Sachez qu’il est possible de négocier cette clause ! En effet, vous pouvez demander à ce que les règles légales de base s’appliquent, avec une réévaluation triennale du montant du loyer. Cela vous permettra d’avoir une meilleure vision de votre loyer pour votre tableau prévisionnel.
Ne pas régler des charges non prévues
La loi laisse une grande liberté pour fixer la répartition des charges entre propriétaire et locataire. L’usage veut que le locataire doive honorer impôts, taxes et primes normalement à la charge du bailleur… Idem pour les assurances du local ou encore la taxe foncière. Oui, cela est tout à fait légal, mais une clause doit mentionner cette répartition dans le contrat initial. Ainsi, un bailleur ne peut pas exiger le paiement de charges non-mentionnées dans le bail.
Ne pas régler trop de frais au départ
Signer un bail commercial entraîne des frais ! Un dépôt de garantie peut ainsi être exigé, des frais d’agence immobilière et le paiement du premier mois de loyer à l’avance est aussi parfois imposé. Il faut donc mobiliser cette somme avant même de vous installer. Comptez aussi des frais pour le « pas de porte », à verser au propriétaire, et enfin des droits au bail si vous reprenez un bail déjà existant. Mais encore ? Des frais sont aussi nécessaires pour l’enregistrement du bail au centre des impôts (non-obligatoire mais recommandé) ou alors des honoraires de notaires si le bail est rédigé par ce dernier. Une belle enveloppe est nécessaire. Vérifiez que le propriétaire n’abuse pas trop de ces frais initiaux, car vos finances doivent être mobilisées pour dynamiser votre activité, et si possible éviter d’aller garnir le compte épargne de votre bailleur.
