Lexique Immobilier2017-04-24T09:41:02+00:00

 

Acte authentique : Acte établi ou rédigé par un officier public (un notaire par exemple), respectant un formalisme spécifique, garantissant la régularité et la véracité de l’engagement. Il s’oppose à l’acte sous seing privé qui est établi entre les parties elles-mêmes.

Acte sous seing privé : Acte passé entre des contractants sans l’intervention d’un notaire. Un contrat de location, une promesse de vente ou un contrat de réservation peuvent être établis sous seing privé.

Avant-contrat : Acte dit préparatoire destiné à réglementer la négociation avant la signature du futur contrat définitif. Il s’agit d’un véritable contrat et non d’un simple accord de principes. On retrouve principalement deux types d’avant-contrat, la promesse de contrat et le pacte de préférence.

Bail commercial ou bail 3/6/9 : Le bail commercial est un contrat locatif régi par le statut des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code du Commerce). Il implique l’exploitation d’un fonds commercial ou artisanal dans le local objet du bail, l’existence d’un local ou d’un immeuble et l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Ce bail commercial matérialise la location d’un local de bureaux, d’un commerce, d’un local d’activité par un locataire (le preneur) exploitant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. En vertu du contrat de bail, le propriétaire (bailleur) lui en assure la jouissance moyennant le paiement d’un loyer. Le bail est conclu pour un durée minimale de 9 ans.

En principe, sauf disposition conventionnelle dérogatoire, le locataire peut résilier le bail commercial moyennant respect d’un formalisme spécifique (acte d’huissier ou courrier RAR, courrier en recommandé avec accusé de réception) et respect d’un préavis 6 mois (minimum légal) pour l’échéance de chaque période de 3 ans (période triennale), c’est pourquoi le bail commercial est souvent appelé bail 3/6/9.

Bail dérogatoire ou bail précaire : Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée (ou « bail précaire »), permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux, plus protectrices pour les locataires. Sa durée est librement fixée par les parties dès l’instant où elle n’excède pas trois ans. Il peut être renouvelé sous réserve que le bail et ses renouvellements successifs ne dépassent pas la durée limite de 3 ans (2 ans pour les contrats renouvelés ou signés avant le 1 septembre 2014).

Au-delà, si le locataire est laissé en jouissance, se forme en principe un bail commercial.

Bail mixte : Le bail mixte s’applique à un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie et l’exercice de sa profession.

Bail professionnel : Le bail professionnel porte sur l’utilisation professionnelles de locaux pour une activité non commerciale (professions libérales ou assimilées). Fixé pour une durée de 6 ans, il peut être reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée. Lorsque la durée de bail excède 12 ans, il doit être établi par un notaire.

Cession du bail : Contrat par lequel le locataire cède à une autre personne (le cessionnaire) les droits et obligations qu’il détient de son contrat. Autrement dit, la cession du bail correspond au remplacement du locataire par un autre. En matière de baux commerciaux, le locataire (le cédant) ne peut pas céder son bail sans l’autorisation expresse du propriétaire et généralement en restant garant solidaire des obligations du bail jusqu’au terme du bail. Il peut s’accompagner du versement du somme au cédant : « le Droit au bail ».

Charges : Les charges administratives s’ajoutent au montant du loyer et sont destinées à assurer le bon fonctionnement d’un bien immobilier (gestion, administration, réparations, entretien).

Clé en main : Une opération « clé en main locatif » est réalisé pour les besoins propres d’un utilisateur qui en est locataire.

Compte propre : Une opération réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur qui en est propriétaire.

Dépôt de garantie : Le dépôt de garantie est la somme remise au bailleur (propriétaire) par le locataire au moment de son entrée dans les lieux. Elle est généralement récupérée à la fin du contrat, sous condition du respect des clauses du dit contrat.

Domiciliation : La domiciliation pour une entreprise correspond à l’adresse administrative (siège social) et doit être déclarée au centre de formalité des entreprises. L’immatriculation au RCS (Registre de Commerce et des Sociétés) ou au RM (Répertoire des métiers) impose d’avoir une domiciliation. La jouissance du local déclaré comme siège social doit pouvoir être justifiée. Sans domiciliation, l’immatriculation est refusée. L’adresse des locaux professionnels doit figurer sur les documents commerciaux (devis, factures, etc.).

Etablissement Recevant du Public (ERP) : Les ERP sont des lieux publics ou privés destinés à accueillir des clients ou des utilisateurs autres que les employés. De ce fait, ces espaces sont soumis à des réglementations particulières en termes d’accessibilité, de sécurité, d’aménagement.

Garantie à première demande : Au même titre que le dépôt de garantie ou la caution, la garantie à première de demande constitue une garantie de loyer. Le bénéficiaire (le bailleur) est susceptible d’exiger le paiement d’une somme d’argent déterminée auprès d’un organisme garant, et ce dès la première demande. Le garant est généralement un établissement bancaire. De ce fait, elle constitue une garantie autonome, en vertu de laquelle le bailleur peut actionner le garant, sans nécessairement constaté la défaillance du locataire dans le respect de ses obligations financières telles qu’elles découlent du bail. Elle est généralement utilisée en matière de marchés publics.

Fonds de commerce : Le fonds de commerce fait référence à un ensemble d’éléments corporels (marchandises, matériel, etc.) et incorporels (clientèle, réputation, droit au bail, achalandage, etc.) constitués en vue de faire fonctionner une activité professionnelle.

HQE (Haute Qualité Environnementale) : Démarche volontaire de gestion de la qualité environnementale des opérations de construction et de réhabilitation de bâtiments. Cette démarche est à l’initiative des professionnels de l’immobilier et de la construction et fait l’objet d’une procédure de certification établie par l’AFNOR (Association Française de Normalisation).

Indemnité d’éviction : Somme d’argent versée par le bailleur, lorsqu’il refuse le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux ou lorsqu’il reprend les locaux loués, au locataire de ce bail, si toutefois ce dernier remplit les conditions du droit au renouvellement de bail. Le montant de l’indemnité doit être égal au préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement de son bail. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation.

ICC (Indice du Coût de la Construction) : L’ICC mesure chaque trimestre l’évolution de prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il s’agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d’ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. L’Indice du Coût de le Construction est un indice applicable notamment pour le calcul, lors de la révision et du renouvellement des baux commerciaux, du montant du loyer.

ILAT (Indice des Loyers de Activités Tertiaires) : L’ILAT est utilisé pour la révision des loyers des baux professionnels. Il s’applique aux locataires qui ont une activité dans le secteur tertiaire : les professions libérales et les activités effectuées dans des entrepôts logistiques. Les activités commerciales ou artisanales sont exclues de son champ d’application.

ILC (Indice des Loyers Commerciaux) : L’ILC est utilisé pour la révision et le renouvellement des loyers des baux commerciaux. Il s’applique aux locataires qui ont une activité commerciale ou artisanale.

Immeuble (état) :

  • Neuf : Immeuble construit depuis moins de 5 ans ;
  • Restructuré : Immeuble ayant fait l’objet, depuis moins de 5 ans, de transformations affectant sa structure et soumises à permis de construction ;
  • Récent : Immeuble de moins de 10 ans ;
  • Rénové : Immeuble ayant fait l’objet de travaux de rénovation, depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis de construire ;
  • Moderne : Immeuble performant de plus de 10 ans ;
  • Ancien : Immeuble peu performant de plus de 10 ans.

Loyer :

  • Facial : Loyer par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurants interentreprises (RIE)… En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail ;
  • Facial moyen : Moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées ;
  • Economique : Loyer par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.) ;
  • « Prime » : Loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit :
  • De taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,
  • D’excellente qualité et offrant les meilleures prestations,
  • Dans la meilleure localisation pour un marché donné ;
  • « Top » : Loyer facial le plus élevé d’un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n’est pas systématiquement un loyer prime.

Neuf / Restructuré : Des locaux n’ayant jamais été occupés et appartenant à un immeuble neuf ou restructuré, livré depuis moins de cinq ans.

Offre à un an : Ensemble des locaux disponibles à moins d’un an, incluant l’offre neuve non pré-commercialisée et l’offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés).

Offre immédiate : Ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles.

Offre neuve : Ensemble des constructions et restructurations encore disponibles. Elles sont analysées en fonction de l’état d’avancement des projets :

  • Offre neuve livrée : Immeuble dont les travaux de construction sont terminés ;
  • Chantier en cours : Immeuble dont les travaux de construction ont démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition ;
  • Permis de construire obtenu : Autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers ;
  • Permis de construire déposé : Autorisation de construire demandée, en cours d’instruction ;
  • Projet : Intention identifiée de réaliser une opération immobilière pour laquelle aucune demande d’autorisation n’a été déposée.

Pacte de préférence : Convention par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier s’engage, pour le cas où il vendrait la chose à un tiers, à donner la préférence de cette vente au bénéficiaire. Ce type de convention est souvent présent dans les contrats de baux commerciaux. En effet, dès lors que le locataire désire vendre son fonds de commerce à un tiers, il doit en proposer la priorité à son propriétaire.

Parc de bureaux : Un parc de bureaux est un ensemble de bureaux existants, occupés ou vacants. Il inclut les bureaux aussi bien des secteurs publics que privés.

En Île-de-France, le parc de bureaux est périodiquement mis à jour par l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprises d’Île-de-France (ORIE), par la Direction Régionale de l’Equipement d’Île-de-France (DRIEF) à partir des statistiques officielles sur la construction neuve, la taxe annuelle sur les bureaux, ainsi que les données relatives aux démolitions.

Portefeuille : Ensemble constitué d’actifs immobiliers détenus (sur différents sites) par un investisseur en vue d’en tirer revenu direct ou une plus-value.

Pré-commercialisation : Engagement d’un utilisateur plus de six mois avant la livraison effective d’un immeuble ou bâtiment.

Prestation de services : Une prestation de services désigne les avantages en espèces qui sont versés en exécution de certains contrats comme le prêt, le mandat, le contrat de travail, le contrat de bail ou le contrat d’entreprise que le Code Civil range dans le « Louage d’ouvrage et d’industrie » (art 1779 et s.).

Promesse de vente : Avant-contrat précédant la signature de l’acte d’authentique, par lequel un vendeur (le promettant) s’engage à vendre un bien immobilier à des conditions acceptées par l’acquéreur (le bénéficiaire).

Dans la pratique, l’acquéreur (le bénéficiaire) verse une indemnité d’immobilisation représentant généralement 5 à 10 % du prix de vente. En cas de conclusion effective de l’opération, cette indemnité s’imputera à titre d’acompte sur le prix de vente. A défaut elle sera soit restituée au bénéficiaire (Par exemple en cas de non obtention d’un financement) ou constituera un dédommagement pour le promettant si le bénéficiaire est défaillant.

Réglementation technique (RT) : La réglementation technique fixe le plafond de consommation selon l’activité de l’utilisateur et la localisation du bien immobilier. La dernière règlementation technique en vigueur, la RT2012, fixe ce maximum de consommation pour les surfaces de bureaux neuves à 50 kWh/m2/an.

Seconde main : Locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de 5 ans. On distingue les locaux :

  • Rénové : Locaux ayant fait l’objet de travaux de rénovation ;
  • Très bon état : Locaux performants, de qualité ;
  • Etat d’usage : Locaux peu performants, louables en l’état ;
  • A rénover : Locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation.

Sous-location : Contrat de bail par lequel un locataire, prenant position de bailleur, s’oblige à procurer à un sous-locataire la jouissance du bien qu’il loue à son propre bailleur. La sous-location peut être partielle ou totale. Dans les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location n’est pas autorisée sauf accord du propriétaire.

Taux de vacance : Le taux de vacance est le rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant.

Taxe foncière : Taxe qui est due par le locataire : taxe ou redevance des ordures ménagères, taxe de balayage, droit de bail, etc.

Transaction : Location ou vente d’un bien immobilier, à un utilisateur ou à un investisseur, concrétisée par la signature d’un bail ou d’un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction n’est prise en compte qu’après leurs levées.

Nous utilisons des cookies pour nous permettre de mieux comprendre comment le site est utilisé. En continuant à utiliser ce site, vous acceptez cette politique Ok