Immobilier de bureau : ce que la loi Elan peut changer

Le projet de loi Elan sur le logement vient d’être présenté par le gouvernement. Un ensemble de mesures qui visent à créer un « choc de l’offre » et faire baisser les prix. Allègement des normes, assouplissement des règles pour accélérer la transformation de bureaux en logements, etc. Certaines mesures concernent directement le marché de l’immobilier de bureau. Explications.

 

La loi Elan et ses principales mesures

La loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, vise à construire plus, mieux et moins cher. Voilà trois axes pour un plan ambitieux, nécessaire pour procéder au « ravalement » dont a besoin la politique du logement en France.
 
Parmi les 66 articles de ce projet de loi, c’est un véritable catalogue d’idées. Les plus critiques ne manqueront pas de dire que le discours est là, mais la méthode reste encore à préciser… Voici une revue rapide des nouveautés.
• Création d’un « bail mobilité » : bail non reconductible, plafonné à 10 mois, pour les personnes en situation de mobilité (étudiants, apprentis, travailleurs temporaires) sans demande de dépôt de garantie ;
• Durcissement des contrôles pour les locations touristiques : plus de vérifications, et des amendes créées pour les plateformes de mise en relation qui ne respectent pas les obligations légales, notamment d’information auprès des mairies ;
• Facilitation pour l’obtention des permis et accélérer les mises en chantier ;
• Toilettage du secteur du HLM, avec notamment la mise en place d’un « surloyer » pour les personnes qui occupent un HLM mais dont les revenus dépassent les plafonds imposés après 6 ans d’occupation;
• Aides pour transformer les bureaux en logements.
 
Ce dernier point attire évidement notre attention. Le sujet, souvent très populaire, qui consiste à pointer du doigt les bureaux inoccupés et à les réquisitionner pour en faire des logements demande des moyens importants. La loi Elan prend en compte cette réalité.
 

Un bonus de constructibilité pour transformer des bureaux en logements

Il existe en Ile-de-France environ 5 millions de m² de bureaux vides. Un chiffre absolument dingue et qui ne peut rester tel, quand on connait la situation de nombreuses personnes, mal-logées. Alors, muter les bureaux en logement est la clé ? Cette idée ne date pas d’hier. Mais elle nécessite des investissements lourds, comme le précise Bernard Roth, président-fondateur de Périclès Développement dans cette note de l’IEIF : « Les opérations de transformation de bureaux en logements sont complexes sur le plan économique. Le coût technique de ce recyclage varie entre 2.000 et 2.500 €/m2 HT », un coût comparable à celui du neuf, certes, mais en transformant, on perd de la surface en créant des parties communes, en réduisant la profondeur des planchers, ou en rendant l’immeuble accessible aux personnes à mobilité réduite ».
 
C’est pourquoi la loi Elan prévoit un bonus de constructibilité. Le bonus de constructibilité est un « dépassement de surface » accordé dérogatoirement à certains permis de construire. Il existe notamment dans le cadre des bâtiments durables et économes en énergie. Il sera désormais accessible lors de la transformation de bureaux en logements.
 
Mieux, la transformation sera soumise à une simple déclaration de travaux et non plus à un permis de construire. Par ailleurs, les normes de construction et de protection incendie devraient converger, pour simplifier le recyclage des bureaux. Enfin, il ne sera pas obligé de créer de logements sociaux pour une transformation qui interviendra dans une ville déjà bonne élève en la matière.
 
Autant de mesures soufflées par des poids lourds historiques du marché réunis dans un groupe de travail. Ils prennent conscience du caractère obsolète des grands espaces, et de la nécessaire reconversion de certains bureaux… pour recentrer l’offre, et conserver le marché de l’immobilier de bureau dynamique en Ile-de-France.

 
 

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