Avec une croissance économique qui rend de nombreux pays jaloux, une classe moyenne qui voit son pouvoir d’achat augmenter et une consommation dynamique, la Chine s’est éveillée. Mais cette nouvelle génération plus consommatrice qui prend le pouvoir, avec une expansion démographique forte, entraine avec elle une flambée des prix de l’immobilier. Un phénomène valable tant pour l’immobilier particulier que pour les entreprises.
Des prix qui défient Paris ou Londres
5?500 € le mètre carré en moyenne dans le neuf, et plus de 10?000 € dans le haut de gamme et le luxe… s’offrir un pied à terre à Shanghai commence à demander un porte-monnaie plus que garni. La ville est étendue, et même les quartiers les plus éloignés de l’hypercentre et du Bund sont chers. 4 000 € le m² pour un appartement à Jiading, à proximité du Shanghai International Circuit (SIC), le circuit de Formule 1, pourtant à plus de 40 km du port !
Le marché de l’immobilier chinois défie toute logique, se veut atypique et marqué par une forte culture de la propriété. Avoir un bien immobilier est un passage presque rituel pour qu’un mariage se déroule de la meilleure façon. Alors les achats frénétiques se multiplient à Shanghai comme ailleurs, même si les prix s’envolent. Lisez à ce sujet l’excellent article « L’immobilier à Shanghai, un marché en pleine surchauffe » sur le site The Good Life.
Un marché de l’immobilier commercial en dents de scie
Du côté du marché de l’immobilier commercial, difficile d’avoir une photographie précise. Les chiffres non-officiels parlent de plus de 5 000 tours dans la mégalopole, avec plus de 100 nouveaux ensembles qui sortent de terre par an… et des milliers, des dizaines de milliers de chantiers. La construction est à Shanghai un domaine hors-norme. La ville ne se repose jamais.
Exemple avec les tours géantes de Pudong, ce quartier d’affaires créé en face du Bund, il y a 25 ans. On y retrouve la tour Jinmao (420 m), achevée en 1998, et le Shanghai World Financial Center (492 m) – surnommé le « décapsuleur » – dont le lancement s’est fait en 2008. En 2018, c’est la deuxième plus haute tour du monde qui a ouvert ses portes, baptisée la « Tour de Shanghai ». Elle possède 573 000 m² de bureaux… De quoi largement dynamiter le marché de l’immobilier d’entreprise dans la ville.
D’ailleurs, certains observateurs scrutent les taux d’occupation des plus grands ensembles de la ville pour prendre la température, et remarquent un tassement. Les gratte-ciels ont du mal à se remplir. Shanghai est victime d’un excès de construction depuis des années. Un chiffre le traduit : en 2000, le taux d’occupation des bureaux dépassait difficilement 60%. « La course à l’urbanisme de Shanghai a trop anticipé la demande réelle » indique Laurence Baudon dans son étude « Mutations de l’espace urbain à Shanghai : une mégapole entre ville globale et culture locale ? ». La situation aujourd’hui est encore la même.
Historiquement opaque, désormais bardé de nouvelles normes, et notamment de règles environnementales, le secteur du bâtiment pourrait connaître à Shanghai un ralentissement à court terme. La municipalité souhaite en effet limiter le nombre d’habitants, ce qui devrait calmer la production de nouveaux bureaux… pour venir enfin stabiliser les prix, voire les faire redescendre à un niveau plus cohérent ? A suivre.
